מדוע סטנלי פישר מפחד מירידת מחירי הדירות ," ופיצוץ בועת הנדלן " ,ולמה שוק הנדלן , מתנהג בדיוק לפי מודל שוק הרכב , שימו לב למחירי היד שנייה והתנהגות השוק


Avi-Zelinger
6 מרץ ,2012

 

 

סטנלי פישר בפאניקה, כי הוא מפחד "מפיצוץ בועת הנדלן",- " שוק שיצא משיווי משקל ,בין קונים ומוכרים ומחפש שיווי משקל חדש "

הסיבה לפאניקה בקוקה ברורה .ענף הנדלן ,הוא ענף מוביל במשק , מה שמוגדר כ"קטר כלכלי" ,כלומר ,ענף שגדלו "בעוגת התוצר" של המשק
כלומר , חלקו ביצירת הצמיחה הוא למעלה מ 20 אחוז ,והוא ענף עתיר כוח אדם , כלומר מעסיק סביבו כוח אדם  רב, במספר מעגלים  של תעסוקה וצריכה , חציו בבנית הדירות , ואחר במעגל הצריכה המשני שמסביב לדירות .

ענף הנדלן הוא ענף מוביל צריכה, משום , שלאחר שנבנית הדירה המיוחלת שהיא רכושו היקר  של האדם ,הוא ממלא אותה בתכולה  יקרה ,מה שמוגדר עיי האוצר כצריכה פרטית, שהמיסוי עליה גבוה מאד כי רובו יבוא ,והיא מכניסה מיסים  בהיקפים גבוהים מאד לקופת האוצר.

התכולה כמו רהיטים , מזגנים ,שטיחים, וילונות, מוצרי חשמל מקררים מוצרי ריצוף מנורות , הכל מוכפל במחירו כשהוא עובר את המכס ועד שמגיע לידי הצרכן והמדינה גובה עליו את כל המיסים האפשריים מס יבוא מס הכנסה ומע"מ .

רווחי האוצר ,ממכירת דירות חדשות , גבוהים פי כמה ,מרווחיו מעסקאות בדירות יד שניה ,אולם מחירי דירות היד השנייה ,קובעים את המחיר של הדירות החדשות פרטים בהמשך.

האטה בבניית דירות ,או ירידה במכירת דירות , מביאה ל2 תהליכים  הרסניים שמחריפים את ההאטה במשק , הראשון הוא ירידה דרמטית בהיקף  התעסוקה במשק  בענף  הבנייה  ,(נתון שאינו מפורסם) , והתהליך  השני, הוא  ירידה בצריכה   של תכולת הדירות ,משום שדירת מגורים חדשה או ישנה שנקנית ,צורכת תכולה במאות אלפי שקלים ,שחלקם מגיע לקופת המדינה
וכמובן שסביב הצריכה השיווק וההתקנות והשיפוצים , מסתובבים עשרות אלפי בני אדם

כרגע מכירת דירות חדשות , שהיא אינדיקטור לחוזק שוק הנדלן , ולוודאות הקונים ,שיקבלו את הדירה, והקבלן לא יפשוט רגל , ושלא מפחדים לקנות דירות על נייר ,ולשלם מקדמות , מצביעה על ירידה חדה במכירות דירות חדשות, מה שמפנה את קוני הדירות לשוק הדירות ליד שנייה, שבו הקונה , קונה דירה מוכנה ,ורואה בדיוק מה הוא קונה ובכמה

חולשה ,גם בשוק הדירות יד שניה ,מצביעה על "פיצוץ בועת נדלן" משום שאם אין קונים בשוק המשני , גם השוק הראשוני ימות ,וזאת כרגע הבעייה, והשאלה היא ,האים שוק הדירות יד שנייה חי ובועט ומגלם הזדמניות לקניית דירות , או "מת מהלך".

"בועת נדלן מתפוצצת " משקפת שוק שיצא משיווי משקל , ונגמרו קוני הדירות במחיר מסויים , ומכייון שקוני הדירות יד שנייה ,אינם יכולים לשלם את המחיר הנדרש , הם מורידים בפועל , את מחירי הדירות יד שנייה, ולמעשה מחירי הדירות המשומשות , מורידים בפועל את מחירי הדירות החדשות, כי הקונים באים מהמשומשות

שוק הדירות יד ראשונה ושנייה ,פועל בדיוק לפי מודל שוק הרכב ,שבו שוק המכוניות המשומשות , מכתיב את חוזק המכוניות החדשות, ואת מחיריהן , ולכן כל יבואן דואג לבצע ברטר, כדי לשמור את שוק המשומשות שלו חזק וכדי למנוע פגיעה במחירי הדירות החדשות .

אם אתם מחפשים דירה ,ורואים שאין קונים לדירות היד שנייה ,סימן שהשוק עומד לפני התאמת מחירים, שתמשוך גם את מחירי הדירות החדשות, למטה ומזה מפחד סטנלי פישר , כי ירידת מחירי הדירות המשומשות תוריד את מחירי הדירות החדשות ותעצור בנייה חדשה ותפגע בהכנסות המדינה ממיסים
כי רווחי המדינה מדירות חדשות גבוהיפ פי כמה מעסקאות נדלן בדירות יד שנייה

נהניתם ספרו לחבריכם

 

פרסם תגובה