מדוע תוכנית "מחיר למשתכן" (90 אחוז משכנתא לחסרי דיור ואוכלוסיות חלשות) קורסת ?


Avi-Zelinger
26 אפריל ,2016

משרד השיכוןתוכנית  "מחיר למשתכן" בשמה "המכובס", שהיא פתרון דיור פוליטי בהול ושגוי לאוכלוסיות חלשות וחסרי דיור שאינן יכולות לגייס יותר מ 60,000 שקלים דמי קדימה למימון הבניה עבור הקבלן (עלות הבנייה 40 אחוז) , ואין ביכולתן לממן דירה במשכנתא רגילה 62 אחוז , קורסת, משום שלא תמחרה נכון את הסיכונים הגלומים בה והיא למעשה "תוכנית סאב פריים קלאסית" כמו באמריקה  ..

 

שמה האמיתי של התוכנית הוא "מחיר למסתכן " משום שמדובר באוכלוסיות חלשות  וקבלנים חלשים  והצרות בדרך כמו בארצות הברית .

התוכנית מזכירה 1:1 את מנגנון הסאב פריים בארצות הברית בשיא בועת הנדלן, כשהבנקים מימנו 90 אחוז מהמשכנתא וסיכון הבנייה לקבלן,  רוב מצביעי כחלון האמינו שיסדר להם דירה בהנחה כמו חשבון סלולר, אך כחלון הוא פוליטיקאי וכנראה לא הכיר את נתוני השוק הנדל"ן מגבלותיו, סיכוני המימון ,והתנהלות שוק האשראי לפני חלוקת הבטחותיו. .

ערבות לבנייה סאב פריים

רק ערבות מדינה לבנקים בעשרות מיליארדים לביטוח  "  90 אחוז משכנתא"  שנותנים הבנקים ותגן על הבנקים מקריסת קבלנים בזמן הבנייה תציל את התוכנית, וברור שתהפוך למניפולציה בסגנון "סאב פריים" כמו בארצות הברית  אם תיושם ותפיל את האוצר .

האוצר מוותר על מחיר הקרקע לקוני "מחיר למשתכן" כדי לייצר מרווח הגנה לבנקים במימוש מהיר של הנכס.

משרד האוצר ויתר על מחיר הקרקע לדירה בפריפרייה במחיר למשתכן כ –   300,000- 250,000 שקלים לדירה בממוצע, המטרה היתה יצירת "מרווח מימוש", שיגן על הבנקים שנותנים משכנתא 90 אחוז במקרה של חדלות פרעון משכנתא, ומימוש מהיר של הדירות ללא נזק לבנק בשעה שדירות דומות עולות כמיליון שקלים.

עקב כך המהלך הוזיל את מחירי הדירות לקונים לרמת 660-700 אלף שקלים ממיליון שקלים בבניה רגילה באותו ישוב, ומאפשרת לבנקים  למכור את הדירות שיבנו ב"מחיר למשתכן"  מתחת למחיר השוק ב 200,000 שקלים מבלי להפגע, אך במשרד האוצר נתקלים כרגע  ב 3בעיות נוספות שלא חשבו עליהם באופן מפתיע .

א. הבנקים בישראל נמצאים בקצה מגבלת המינוף להלוואות חדשות לסקטור הבנייה כ 20 אחוז לשנה בהוראת בנק ישראל,  בשעה שב 7 השנים הקודמות הבנקים מינפו את עצמם למוות מול משכנתאות והלוואות לקבלנים שהביאו את חלקו של סקטור הבנייה מ 20 אחוז לכ 45 אחוז מנפח האשראי לעסקים במשק,  כשלדוגמא נפח האשראי הבנקאי לתעשייה ירד ב 30 אחוז, הסיכון לבנקים מענף הנדלן הוכפל משום שהמחירים הוכפלו, והקונים החלשים מגיעים לשוק בשיא עם יכולת החזר נמוכה.

הבנקים לא רוצים הלוואות מסוכנות ופוליטיות

מגבלה חדשה זו על מתן הלוואות חדשות, מונעת מתן הלואות מסוכנות לאוכלוסיות חלשות ולקבלנים חלשים מול הביקוש להלואות, וזה אחד מהסיבות לזעם של כחלון על קרנית פלוג שמונעת סיכון מהבנקים דווקא מול התוכנית שלו והבטחותיו.

כרגע הבנקים בישראל נכנסו לסלקטיביות במתן הלוואות ללוים חלשים ולקבלנים חלשים כשהם מבצעים cherry picking , בחירת הלווים הטובים, ואינם מעוניינים להסתבך עם לווים חלשים ואוכלוסיות חלשות וקבלנים חלשים מפני שיתחיל לחץ פוליטי למחוק חובות בעת הסתבכות, מה שיגרע מרווחיהם.

ב. הבנקים לא נותנים משכנתאות לפני העברת 40 אחוז משווי הדירה על ידי הקונים לקבלן לצורך מימון הבנייה  –

הבנקים בישראל משתדלים כשמדובר באוכלוסיות חלשות, לדרוש שהקונה יעביר 40 אחוז ממחיר הדירה למימון הקבלן שבדרך כלל בונה בפריפריה ואינו מוכר לבנק ואינו עובד איתן, ורק אז מעבירים משכנתא לקונה ורושמים הערת אזהרה על המבנה.

כך ואם הקבלן מסתבך ונופל הרי שכספי המשכנתא ניצלים ברובם, משום שהבנק משתלט על הפרוייקט ודורש מהדיירים להוסיף כספים  ובדרך זאת הקונים אחראים למימון הבנייה, ורוב כספי  המשכנתא לא ממנים את הבנייה אלא את  מיסי המדינה ( רוב המשכנתא היא מס לקופת המדינה ). כך הסיכון על הבנקים קטן מאד ויש להם רשת הגנה של כספי הדיירים.

למרות הורדת מחיר הדירה ב 250,000 שקלים  נוצר לקונה חור של 250,000 שקלים נוספים שמשהו צריך להלוות לו כדי לממן את הבנייה  עבור הקבלן בסך הכל 320,000 שקלים עד בניית קומה ראשונה ושנייה .

רק  מכן הבנק יתן משכנתא 600,000 שקלים שיממנו בחלקם את הבנייה והקונה מתן 60,000 שקלים סל הכל 660,000 שקלים  לדירה .

ג. הבנקים לא נותנים הלוואות לקבלנים קטנים שאינם מציגים רווחיות גבוהה בפרוייקטים שלהם .

בנק אוהב לעבוד עם קבלנים המציגים רווחים גבוהים בפרוייקטים שהם מבצעים, וכאן מכיוון שמחיר הדירות נמוך מאד מתחת למיליון שקלים  רווחיות הקבלנים נמוכה ואינה חוצה את קו ה 7 אחוז או  60,000-50,000 שקלים לדירה בשעה שפרויקטים גדולים קבלנים מרווחים מאות אלפי שקלים לדירה כחצי מיליון  .

מכייון שרוב הקבלנים הנגררים לפרויקטים האלו הם מקומיים הבונים בניין או 2  הבנקים נמנעים מלממן אותם והם ממונים בהלואות בנקאיות אחרות יקרות יותר שחותכות את הרווח או לוקחים פרוייקט במחיר הסתבכות, כדי לנטוש אותו ולהשאיר את כאב הראש לבנק שאחראי מרגע מתן המשכנתא  על הבנייה וזקוק לפרעון המשכנתא .

הבנקים אוהבים קבלנים שמנים שגם אם הסתבכו בפרוייקט הרי שהבנק הרוויח עליהם לפני כן  וצברו שומן וההפסד מתקזז מרווח שנוצר במשך השנים..

סאב פריים במיטבו 90 אחוז מימון מכספי הבנק.

"בדירה למשתכן" לרוב הקונים אין 300,000 שקלים למימון הבנייה  (בניית 80 מטר עולה 320,000 שקלים 4000 שקלים למטר )אלא 60,000 שקלים בלבד,  ולכן לא ברור כיצד הובטח לאנשים שיקבלו 90 אחוז משכנתא?  משום שבשיטה זו כל הסיכון של הקבלן על הבנק  ובשעה שהקונה צריך  לשים 60,0000 הבנק צריך לשים 600,000 שקלים ולמעשה הוא מממן את הקבלן ואת המשכנתא  ואם הקבלן נופל, לדיירים לא יהיה מאיפה להביא  כסף לסיום הבנייה במאות אלפים.

זהו בדיוק משבר הסאב פריים שבו בארצות הברית דיירים שמו 5-10 אחוז ממחיר הדירה וברגע שהשוק החל לרדת ויתרו על הדירות והבנק נתקע עם הדירה בשוק יורד  ונאלץ למכור אותה בהפסד ובלחץ .

 

 

פרסם תגובה

Instagram

שלטי ברזל מעוצבים באופן אישי

שלטי ברזל מעוצבים באופן אישי

IRON WOMAN שלטי מתכת לוילות ובתים מעוצבים באופן אישי

שלטי מתכת מסוגננים

שרון המהממת התחדשה בשלט לבית !! חג אביב שמח !!שלטי ברזל מעוצבים אישית לפתח הבית במחירים אטרקטיביים לפרטים והזמנות 050-4404400https://www.facebook.com/ironwomansignswww.ironwoman.co.il

‎Posted by Iron Woman on‎ יום שני 13 אפריל 2015

שלטי מתכת, שלטי מתכת למשרד, שלטים לבית ולוילות, שלטי מתכת לעסק, שלטי מתכת מגלוונים לחצר ולגינה -לחץ על הקולאז

שלטי מתכת לבית, שלטי מתכת למשרד, שלטים לבית, שלטים לעסקים שלטים לחדר

אשת הברזל IRONWOMAN מייצרת שלטי איכות מסוגננים מפלדה לבתים וילות ועסקים באיכות גבוהה

שלטי מתכת לבית, שלטי מתכת לעסק, שלטים מגלוונים, מסוגננים וצבועים לוילות ובתים: שמות משפחה, שמות עסקים וסימונים -לחץ על הקולאז

שלטים, שלטי מתכת , שלטים לבית שלטים למשרד ,שלטי מתכת לעסק

מייצרת שלטי איכות מסוגננים מפלדה לבתים וילות ועסקים באיכות גבוהה
שלך IRONWOMAN

trapez_colorful_logo

trapez_colorful_logo

טרפז – תלה את הטלפון על מסך המחשב וקבל את המיילים וההתראות מול העיניים

טרפז – תלה את הטלפון על מסך המחשב  וקבל את המיילים וההתראות מול העיניים

בקרוב בשווקים בישראל ובעולם

ZELINGER PATENTS LOGO

זלינגר פטנטים

tv anywher- first edition

tv anywher- first edition
Follow
Get every new post delivered to your inbox
Join millions of other followers
Powered By WPFruits.com